خرید آپارتمانی که مستأجر دارد، می‌تواند برای بعضی خریداران فرصتی مناسب باشد؛ به‌خصوص اگر قصد سرمایه‌گذاری داشته باشند و بخواهند از همان ابتدا درآمد اجاره دریافت کنند. اما اگر هدف شما سکونت در ملک باشد، وجود مستأجر ممکن است برنامه‌هایتان را تغییر دهد و حتی هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده‌ای ایجاد کند.
برای همین، ریسک خرید آپارتمان دارای مستأجر باید پیش از امضای قرارداد بررسی شود. صرف اینکه فروشنده مالک رسمی ملک است یا قول می‌دهد مستأجر به‌زودی آن را تخلیه می‌کند، برای اطمینان از معامله کافی نیست. باید قرارداد اجاره، تاریخ پایان آن، مبلغ ودیعه، تعهدات موجر و مستأجر و شرایط تحویل ملک را به‌دقت بررسی کنید.
خرید آپارتمان دارای مستأجر چه ریسک‌هایی دارد؟
مهم‌ترین ریسک این معامله، ناآگاهی از حقوق و تعهداتی است که با خرید ملک به مالک جدید منتقل می‌شود. در بسیاری از موارد، خرید ملک به معنای پایان خودکار قرارداد اجاره نیست و خریدار باید وضعیت موجود را در تصمیم خود لحاظ کند.
تخلیه نشدن ملک در زمان مورد انتظار
اگر قصد دارید پس از خرید در آپارتمان سکونت کنید، باید بدانید که آیا امکان تحویل ملک در زمان موردنظر شما وجود دارد یا خیر. اگر قرارداد اجاره هنوز اعتبار داشته باشد، نمی‌توان صرفاً به دلیل تغییر مالک، مستأجر را ملزم به تخلیه فوری کرد.
بنابراین، پیش از معامله تاریخ پایان قرارداد و شرایط تخلیه را بررسی کنید. اگر فروشنده وعده می‌دهد ملک خالی تحویل داده می‌شود، این تعهد را به‌صورت روشن در قرارداد خرید بنویسید و برای تأخیر یا انجام نشدن آن، ضمانت اجرای مشخصی در نظر بگیرید.
تعهد بازپرداخت ودیعه مستأجر
یکی از مهم‌ترین موارد در خرید آپارتمان اجاره‌ای، مبلغ ودیعه یا پول پیش مستأجر است. باید مشخص شود این مبلغ چقدر است، چه کسی آن را دریافت کرده و هنگام پایان اجاره چه کسی مسئول بازپرداخت آن خواهد بود.
برای مثال، ممکن است فروشنده مبلغ ودیعه را در اختیار داشته باشد، اما خریدار پس از انتقال ملک با تعهدات مربوط به قرارداد اجاره مواجه شود. به همین دلیل، نحوه تسویه ودیعه باید پیش از معامله مشخص شود و بهتر است مبلغ آن از طریق مدارک و رسیدهای معتبر تأیید شود.
اختلاف بر سر قرارداد اجاره
گاهی فروشنده نسخه کامل قرارداد اجاره را ارائه نمی‌کند یا درباره مدت، مبلغ اجاره و شرایط تخلیه اطلاعات دقیقی نمی‌دهد. این موضوع می‌تواند در آینده باعث اختلاف میان خریدار و مستأجر شود.
حتماً نسخه قرارداد و توافق‌های تکمیلی را بررسی کنید. اگر تمدید، تغییر مبلغ اجاره یا توافق جداگانه‌ای وجود داشته، باید از آن مطلع شوید.
چگونه قرارداد اجاره را قبل از خرید بررسی کنیم؟
قرارداد اجاره مهم‌ترین مدرک برای شناخت وضعیت تصرف ملک است. فقط به تاریخ پایان قرارداد اکتفا نکنید؛ تمام بندهای آن می‌توانند بر تصمیم شما اثر بگذارند.
موارد زیر را بررسی کنید:
- تاریخ شروع و پایان قرارداد
- مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه
- شرایط تمدید یا فسخ
- تعهدات موجر و مستأجر درباره تعمیرات و هزینه‌ها
- توافق‌های مربوط به تخلیه و تحویل ملک
- رسیدهای پرداخت ودیعه و اجاره
همچنین هویت مستأجر و اطلاعات ملک را با قرارداد تطبیق دهید. اگر قرارداد تمدید شده یا توافقی خارج از متن اصلی وجود دارد، از فروشنده بخواهید مدارک آن را ارائه کند.
آیا خرید آپارتمان دارای مستأجر از نظر حقوقی مشکلی دارد؟
خیر، وجود مستأجر به‌خودی‌خود مانع خرید و فروش آپارتمان نیست؛ اما وضعیت اجاره و حقوق مستأجر باید رعایت شود.
بر اساس قواعد عمومی اجاره در قانون مدنی ایران و مقررات روابط موجر و مستأجر، انتقال مالکیت ملک لزوماً باعث پایان خودکار قرارداد اجاره نمی‌شود. بنابراین، خریدار باید بداند که با چه شرایطی ملک را تحویل می‌گیرد و چه تعهداتی ممکن است همچنان برقرار باشند.
اگر فروشنده ادعا می‌کند مستأجر پیش از انتقال سند تخلیه خواهد کرد، بهتر است به‌جای اتکا به وعده شفاهی، توافق دقیق و قابل استناد تنظیم شود. در صورت وجود اختلاف یا شرایط خاص، بررسی قرارداد توسط مشاور حقوقی متخصص امور ملکی می‌تواند از تصمیم اشتباه جلوگیری کند.
قیمت آپارتمان اجاره‌ای را چگونه ارزیابی کنیم؟
وجود مستأجر می‌تواند بر ارزش اقتصادی معامله اثر بگذارد، اما این تأثیر به شرایط ملک و هدف خریدار بستگی دارد.
اگر قصد سرمایه‌گذاری دارید، مبلغ اجاره ماهانه، مدت باقی‌مانده قرارداد و میزان ودیعه اهمیت زیادی دارند. بررسی کنید درآمد اجاره با قیمت خرید و هزینه‌های احتمالی ملک تناسب دارد یا خیر.
اگر قصد سکونت دارید، ممکن است لازم باشد هزینه فرصت انتظار برای تخلیه، احتمال تأخیر در تحویل و هزینه‌های جابه‌جایی را نیز در نظر بگیرید.
در هر دو حالت، قیمت پیشنهادی را با املاک مشابه در همان محدوده مقایسه کنید. صرف اینکه ملک در حال حاضر مستأجر دارد، به معنای ارزان‌تر یا سودآورتر بودن آن نیست.
قبل از امضای قرارداد خرید چه اقداماتی انجام دهیم؟
برای کاهش ریسک خرید آپارتمان دارای مستأجر، بهتر است بررسی‌های حقوقی و مالی را پیش از پرداخت بخش عمده مبلغ انجام دهید.
ابتدا مدارک مالکیت فروشنده و وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید. سپس قرارداد اجاره، مبلغ ودیعه، وضعیت پرداخت اجاره و شرایط تحویل را مشخص کنید. اگر ملک در رهن یا بازداشت است یا درباره مالکیت آن اختلافی وجود دارد، موضوع باید پیش از معامله روشن شود.
در قرارداد خرید نیز به‌صراحت بنویسید که ملک با مستأجر یا بدون مستأجر تحویل داده می‌شود. اگر تحویل خالی شرط معامله است، تاریخ دقیق، مسئولیت پیگیری تخلیه و پیامدهای تأخیر را مشخص کنید.
همچنین بهتر است پرداخت نهایی یا بخشی از مبلغ معامله به تحقق تعهدات مهم فروشنده وابسته شود؛ البته تنظیم این بندها باید با توجه به شرایط معامله و با رعایت قوانین انجام شود.
پرسش‌های متداول
آیا می‌توان آپارتمان دارای مستأجر را خرید و بلافاصله تخلیه کرد؟
خیر، خرید ملک به‌تنهایی حق تخلیه فوری ایجاد نمی‌کند. امکان تخلیه به اعتبار قرارداد اجاره، زمان پایان آن و شرایط قانونی بستگی دارد.
اگر فروشنده مبلغ ودیعه مستأجر را تسویه نکرده باشد چه می‌شود؟
این وضعیت می‌تواند باعث اختلاف مالی میان طرفین شود. بنابراین، پیش از معامله باید مشخص شود مبلغ ودیعه کجاست، چه کسی مسئول بازپرداخت آن است و تسویه چگونه انجام خواهد شد.
آیا خرید آپارتمان دارای مستأجر برای سرمایه‌گذاری مناسب است؟
ممکن است مناسب باشد، به‌ویژه اگر درآمد اجاره با قیمت خرید تناسب داشته باشد. بااین‌حال، باید مبلغ اجاره، مدت قرارداد، هزینه‌های نگهداری و شرایط بازار را بررسی کنید.
در آخر…
برای ارزیابی ریسک خرید آپارتمان دارای مستأجر، باید سه موضوع اصلی را جدی بگیرید: اعتبار و شرایط قرارداد اجاره، وضعیت ودیعه و تعهدات مالی، و امکان تحویل ملک در زمان موردنظر. بررسی اسناد مالکیت، استعلام‌های لازم و ثبت دقیق تعهدات فروشنده نیز می‌تواند احتمال اختلاف را کاهش دهد.
اگر درباره قرارداد اجاره، تعهدات فروشنده یا حقوق خریدار و مستأجر ابهام دارید، مشاوران حرفه‌ای ما در پلتفرم مشاوره جامع و آنلاین الوکمک می‌توانند برای شناخت بهتر مسئله و انتخاب مسیر مناسب راهنمایی‌تان کنند.
اگر بین دو آپارتمان با قیمت مشابه حق انتخاب داشته باشید، یکی خالی و دیگری دارای مستأجر با درآمد اجاره مناسب باشد، کدام را انتخاب می‌کنید و چرا؟
برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، می‌توانید مقالات زیر را مطالعه کنید:
در خرید آپارتمان نوساز چه هزینه‌هایی غیر از قیمت ملک باید محاسبه شود؟
چگونه ریسک خرید آپارتمان دارای مستأجر را قبل از معامله ارزیابی کنیم؟
اجاره ملک با کد رهگیری چه تفاوتی با قرارداد اجاره عادی دارد؟
