وقتی صحبت از خرید خانه یا زمین میشود، یکی از اصطلاحاتی که ممکن است در سند یا هنگام معامله با آن روبهرو شوید، ملک مشاع است. تفاوت ملک مشاع با ملک ششدانگ فقط در تعداد مالکان نیست؛ بلکه نوع مالکیت و نحوه استفاده و تصمیمگیری درباره ملک نیز متفاوت است.
اگر قصد خرید ملک مشاع دارید، شناخت این تفاوتها اهمیت زیادی دارد؛ چون ممکن است مالک سهم مشخصی از ملک باشید، اما اختیار استفاده مستقل از یک قسمت مشخص آن را نداشته باشید.
ملک مشاع چیست؟
طبق ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شرکت زمانی شکل میگیرد که حقوق چند مالک در یک مال به صورت مشاع وجود داشته باشد.
به زبان ساده، در ملک مشاع چند نفر در یک ملک شریک هستند و سهم هر فرد در کل ملک وجود دارد، نه اینکه لزوماً هر شریک مالک یک قسمت فیزیکی و مشخص باشد.
برای مثال، فرض کنید یک زمین بین چهار نفر به نسبت مساوی مشترک باشد. هر فرد مالک یکچهارم مشاع از کل زمین است؛ اما نمیتوان گفت نفر اول مالک قسمت شمالی، نفر دوم مالک قسمت جنوبی و… است، مگر اینکه ملک به شکل قانونی تقسیم و سهمها مشخص شده باشد.
ملک مشاع ممکن است به دلایلی مانند ارث، خرید مشترک، شراکت یا انتقال سهم از یک مالک به چند نفر ایجاد شود.
ملک ششدانگ چه تفاوتی با ملک مشاع دارد؟
در اصطلاح معاملات ملکی، وقتی گفته میشود ملکی «ششدانگ» است، معمولاً منظور این است که تمام ششدانگ یک ملک در اختیار یک مالک یا در قالب مالکیت مشخص و کامل قرار دارد.
تفاوت اصلی را میتوان اینطور خلاصه کرد:
| ملک مشاع | ملک ششدانگ |
| چند نفر در ملک مالکیت دارند | معمولاً یک مالک تمام ملک را در اختیار دارد |
| سهم مالک به صورت مشاع در کل ملک است | مالکیت کل ملک مشخص است |
| تصمیمگیری درباره بخشهای مشترک ممکن است به هماهنگی شرکا نیاز داشته باشد | مالک اختیار بیشتری برای تصمیمگیری دارد |
| انتقال سهم مشاع امکانپذیر است | انتقال معمولاً مربوط به کل ملک است |
| استفاده مستقل از یک قسمت مشخص همیشه به معنای مالکیت اختصاصی آن قسمت نیست | حدود ملک و مالکیت آن مشخصتر است |
بنابراین، مشاع بودن به معنای بیاعتباری ملک یا غیرقابلخرید بودن آن نیست؛ مسئله اصلی این است که خریدار دقیقاً بداند چه نوع حقی را خریداری میکند.
آیا خرید سهم مشاع از ملک امکانپذیر است؟
بله. مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هر یک از شرکا میتواند سهم خود را، به صورت جزئی یا کلی، به شخص دیگری منتقل کند.
برای مثال، اگر فردی مالک دو دانگ مشاع از یک ملک ششدانگ باشد، میتواند در شرایط قانونی سهم خود را به شخص دیگری منتقل کند. اما خریدار، مالک همان دو دانگ مشاع میشود و لزوماً مالک یک بخش فیزیکی مشخص از ساختمان یا زمین نخواهد بود.
این موضوع یکی از مهمترین نکاتی است که باید قبل از امضای قرارداد به آن توجه شود.
در خرید ملک مشاع باید به چه نکاتی توجه کنیم؟
خرید ملک مشاع به بررسی دقیقتری نسبت به بسیاری از معاملات معمول نیاز دارد. قبل از پرداخت مبلغ اصلی، بهتر است موارد زیر بررسی شود:
- سند مالکیت و میزان دقیق سهم فروشنده را بررسی کنید.
- مشخص کنید فروشنده مالک چه میزان سهم مشاع است.
- بررسی کنید ملک در رهن، بازداشت یا دارای محدودیت ثبتی نباشد.
- اگر ملک دارای چند شریک است، وضعیت استفاده و تصرف فعلی آن را بررسی کنید.
- درباره وجود اختلاف میان شرکا، تقسیمنامه یا توافقهای قبلی پرسوجو کنید.
- اگر فروشنده بخشی از ملک را به عنوان «اتاق، پارکینگ، حیاط یا قسمت مشخص» معرفی میکند، بررسی کنید این قسمت واقعاً مالکیت اختصاصی دارد یا صرفاً مورد استفاده اوست.
- پیش از معامله، وضعیت ثبتی ملک و مدارک مرتبط با آن را بررسی کنید.
در املاک مشاع، تصرف یکی از شرکا در مال مشترک بدون اجازه یا خارج از حدود اختیار میتواند از نظر حقوقی مشکلساز شود؛ قانون مدنی در مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ نیز برای چنین تصرفاتی احکام خاصی در نظر گرفته است.
آیا میتوان ملک مشاع را بعداً تفکیک یا افراز کرد؟
در برخی شرایط، امکان افراز یا تقسیم ملک مشاع وجود دارد؛ اما این موضوع به وضعیت ثبتی، قابلیت تقسیم ملک و شرایط قانونی آن بستگی دارد.
بنابراین نباید هنگام خرید فرض کنید که هر ملک مشاعی حتماً بهراحتی قابل تفکیک است. اگر هدف شما از خرید، مالکیت یک قطعه زمین یا واحد مشخص است، بهتر است قبل از معامله وضعیت امکان افراز یا تقسیم آن را بررسی کنید.
پرسشهای متداول
آیا ملک مشاع را میتوان خرید؟
بله. سهم مشاع یک مالک میتواند موضوع معامله قرار گیرد؛ اما خریدار باید دقیقاً بداند که سهم مشاع خریداری میکند، نه لزوماً یک قسمت فیزیکی مشخص از ملک.
آیا خرید ملک مشاع ریسک بیشتری دارد؟
میتواند پیچیدگی بیشتری داشته باشد؛ زیرا تعداد مالکان، نحوه استفاده از ملک و توافق میان شرکا در تصمیمهای مربوط به ملک اهمیت پیدا میکند.
آیا یکی از شرکا میتواند سهم خود را بدون اجازه دیگران بفروشد؟
طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هر شریک میتواند سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالث منتقل کند.
آیا سهم مشاع همان مالکیت یک قسمت مشخص از ملک است؟
خیر. در مالکیت مشاع، سهم فرد در کل ملک منتشر است و لزوماً به یک قسمت فیزیکی مشخص محدود نمیشود.
جمعبندی
ملک مشاع ملکی است که چند نفر در آن مالکیت دارند و سهم هر شریک در کل ملک قرار دارد. در مقابل، ملک ششدانگ معمولاً به مالکیت کامل شش دانگ یک ملک اشاره دارد.
خرید ملک مشاع قانونی است، اما قبل از معامله باید سهم فروشنده، وضعیت سند، محدودیتهای ثبتی، نحوه تصرف و امکان افراز یا تقسیم ملک را با دقت بررسی کرد. مهمترین نکته این است که خریدار تصور نکند خرید یک سهم مشاع، خودبهخود به معنای مالک شدن یک قسمت مشخص از ملک است.
اگر برای خرید یا بررسی ملک مشاع با ابهام حقوقی یا ملکی روبهرو هستید، میتوانید از مشاوران حرفهای ما در پلتفرم مشاوره جامع و آنلاین الوکمک کمک بگیرید. اگر بین خرید یک ملک ششدانگ و سهم مشاع از یک ملک با قیمت مشابه حق انتخاب داشته باشید، قبل از تصمیمگیری چه مواردی را بررسی میکنید؟
